Передача прав юридическим лицом (ООО) на объекты недвижимости может произойти в пределах действия договоров отчуждения (1 вариант), либо иных правовых оснований как то: отнесение различного вида взысканий на объекты недвижимости, постановлений (решений) государственных исполнительных органов и проч. (2 вариант). В настоящей письменной консультации предлагаем рассмотреть 1 вариант.
Юр. лицо, которое владеет объектом недвижимости может совершать любые действия по своему усмотрению в отношении принадлежащего ему имущества не нарушая права и интересы других лиц. Может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Запрет на дарение между коммерческими организациями установлен подпунктом 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ, но в действующем законодательстве нет каких-либо запретов на дарение в отношениях между коммерческой организацией и физическим лицом.
Юридическое лицо может:
- Продать (договор купли-продажи) здание физическому лицу, либо иному ООО (в этом случае затраты возможно посчитать зная на какой системе налогообложения указанное в поставленном вопросе ООО).
Если при продаже здания цена продажи будет несоизмерима с реальными ценами на рынке недвижимости, то ООО (продавец) не пострадает, но физическое лицо может попасть в поле зрения ФНС, в случае, когда последняя увидит в такой разнице доходы физического лица, с последующим НДФЛ.
- Подарить здание физическому лицу (договор дарения). В этом случае физическое лицо должно будет заплатить 13% НДФЛ от рыночной стоимости подаренного здания. Физическое лицо, получив активы в собственность, может зарегистрироваться (быть зарегистрированным) в качестве индивидуального предпринимателя на спец. режиме — упрощенной или даже патентной системе налогообложения. Налога на имущество физлиц в этом случае не будет вообще, а налог на доходы от сдачи активов в аренду гораздо меньше. Кроме того, предпринимателю не придется платить налог на дивиденды, а его отношения с кассовой дисциплиной гораздо более либеральны, чем у организации.
- Учредитель (участник) ООО может передать здание супруге/супругу по брачному договору. Основание – решение или протокол и брачный договор.
- Передать это здание (объект) учредителю, в связи с выходом его из состава учредителей, в счет суммы внесенной им в уставной капитал (договор выхода из ООО и выделения доли).
Аргументом против обложения НДФЛ дохода участника при выходе из ООО является его фактическое отсутствие. Поскольку доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). А в данном случае дохода нет. В случае когда стоимость доли, выплачиваемая при выходе участника из ООО, равна стоимости первоначального взноса в уставный капитал, экономическая выгода отсутствует.
Решение: вводим объект недвижимости в Уставной капитал. Таким образом, налоговые последствия у выбывшего участника зависят от того, будет действительная стоимость его доли превышать сумму вклада в уставный капитал или нет. Если участник общества при выходе получит имущество, превышающее сумму взноса в уставный капитал, то у него возникнет доход от реализации имущественного права (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Порядок налогообложения в данном случае должен быть аналогичным применяемому в отношении участников-юрлиц (подп. 4 п. 1 ст. 251 НК РФ). Иное противоречило бы статье 3 НК РФ, признающей всеобщность и равенство налогообложения, а также то, что налоги и сборы не могут иметь дискриминационного характера и применяться различно.
Рабочий вариант (использовался на практике). Условие – упрощенная система налогообложения: компании на УСН учитывают доходы кассовым методом. Ничто не мешает такой компании продать своему учредителю актив по рыночной стоимости с очень длительной рассрочкой или отсрочкой платежей . Ведь единый налог придется платить только с фактически поступивших сумм. График уплаты денег может быть любым по соглашению сторон. Его нужно будет приложить к договору. К примеру, ООО и участник подписывают договор о продаже недвижимости по рыночной стоимости с рассрочкой на 20 лет и отсрочкой первого платежа на три года. Регистрации в Росреестре данный факт не мешает. Регистрация договора у нотариуса также не требуется. Физлицо получает в собственность желаемое имущество, а компания не платит никаких налогов, пока не получит деньги. При этом учредитель может тянуть с оплатой до 10 лет (п. 2 ст. 196 ГК РФ), не забывая при этом письменно подтверждать наличие долга. В противном случае срок исковой давности истечет уже через три года, что вызовет вопросы от ИФНС.
- Возврат отступного при закрытии договора займа (договор возврата отступного при закрытии договора займа) между физ. лицом (займодавец) и ООО (заемщик). Такая же ситуация возможна между двумя ООО (ниже привожу нормативную базу).
При этом, при погашении займа имуществом в качестве отступного складывается следующая ситуация:
При ООО на Общей системе:
На дату передачи отступного нужно отразить выручку от продажи этого имущества по цене, равной сумме погашаемого отступным долга.
В расходы можно включить покупную стоимость переданного имущества.
Передав отступное, нужно начислить НДС с суммы, равной размеру погашаемого долга. Некоторые суды считают, что по НДС объекта нет.
При ООО на УСНО:
На дату передачи отступного в налоговых целях нужно отразить выручку в размере погашаемого отступным долга.
В расходы можно включить покупную стоимость переданного имущества, если она оплачена. (Статья 409. Отступное. По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.)
У займодавца-физического лица дохода не возникает, т.к. ему возвращают заемные средства, если, конечно, нет большой разницы между долгом и реальной стоимостью здания. Для снятия данных вопросов нужна оценка у хорошего оценщика. Статья 251. «Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы
- При определении налоговой базы не учитываются следующие доходы:
10) в виде средств или иного имущества, которые получены по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам), а также средств или иного имущества, которые получены в счет погашения таких заимствований;»
Для чистоты сделки каждый из предложенных вариантов подтверждается решением учредителя (протоколом собрания, если их больше 1).
- В результате ликвидации предприятия, после оплаты ВСЕХ кредиторов, остается имущество. Передача оставшегося имущества учредителю облагается налогом в 9%, что уже выгоднее НДФЛ (акт приема-передачи имущества ликвидируемого ООО и договор передачи).
В вашем случае теоретически существует возможность безналогового вывода имущества.
1.) Необходимо принять в установленном порядке решение об увеличении уставного капитала ООО и об оплате взносов учредителя путем зачета его требования по договорам займа к ООО. Получаем долю в уставном капитале равную рыночной стоимости имущества (если это условие не будет выполняться схема не применима).
2.) Принимаем решение о ликвидации ООО (если нет особых долгов). В этом случае, согласно п.п.5 п.3 ст.39 НК РФ:
передача имущества в пределах первоначального взноса участнику хозяйственного общества или товарищества (его правопреемнику или наследнику) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками;
Таким образом, у ООО налогообложения не возникает (если стоимость имущества равна или менее уставного капитала, это очень важно).
3.) Что касается налогообложения физического лица в этом случае.
Есть такое письмо:
«Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов физлиц в виде земельных участков, полученных при ликвидации ООО.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 27 января 2010 г. N 3-5-04/70@
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение о порядке налогообложения доходов физического лица при ликвидации общества с ограниченной ответственностью (далее — ООО) и сообщает следующее.
Порядок определения налоговой базы в отношении доходов, полученных физическими лицами — учредителями, участниками или акционерами ликвидируемых организаций, положениями гл. 23 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) прямо не установлен.
В то же время положениями ст. 41 части первой Кодекса предусмотрено, что доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» участники общества вправе получить в случае ликвидации общества часть имущества, оставшегося после расчетов с кредиторами, или его стоимость.
Доход, полученный налогоплательщиком от ликвидируемого ООО в виде земельных участков, является доходом налогоплательщика, подлежащим налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Сумма подлежащего налогообложению дохода определяется исходя из рыночной стоимости упомянутых участков за минусом расходов на приобретение долей в уставном капитале ООО.
При этом ликвидируемое ООО исполняет обязанности налогового агента, предусмотренные положениями п. 1 ст. 226 Кодекса.
В соответствии с п. 5 ст. 226 Кодекса при невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент в течение одного месяца с момента возникновения этого обстоятельства в письменной форме уведомляет об этом факте налоговый орган по месту своего учета.
Уплата налога производится на основании налогового уведомления в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 228 Кодекса. Привлечение физических лиц к декларированию доходов в таком случае не производится.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Н.Е.МЕЛЬНИКОВ
27.01.2010»
Это, надо признать одна из точек зрения (вам выгодная), есть и другая, согласно которой получение имущества облагается НДФЛ, без уменьшения на долю взноса.
Таким образом, если рыночная стоимость получаемого при ликвидации имущества, равна или менее стоимости доли в уставном капитале, налогов у вас не возникнет.
Считаю важным для договора займа и отступном еще раз уделить этому внимание.
Услуги по предоставлению займа нормативная база подобрана на 15 августа 2022 г.
Не облагают НДС
«операции займа в денежной форме и ценными бумагами, включая проценты по ним…».
Льгота установлена подпунктом 15 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса России.
Как известно, заем может быть предоставлен в денежной или натуральной форме. Лицензии для предоставления займа не требуется.
Если фирма предоставляет заем в денежной форме, она может применить льготу. При этом не облагают НДС:
сумму займа;
проценты, получаемые по договору займа.
Пример. Как отразить в учете начисление и получение процентов по займу
АО «Актив» предоставило ООО «Пассив» в январе заем в сумме 1 000 000 руб. сроком на шесть месяцев под 24% годовых. По условиям договора «Пассив» обязался выплачивать сумму процентов ежемесячно.
В июне «Пассив» вернул «Активу» 1 000 000 руб.
На сумму займа и проценты НДС не начислялся.
Бухгалтер «Актива» сделал такие проводки:
в январе
ДЕБЕТ 58-3 КРЕДИТ 51
– 1 000 000 руб. – предоставлен заем (без НДС);
ежемесячно, с января по июнь включительно
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91-1
– 20 000 руб. (1 000 000 руб. × 24% : 12 мес.) – начислены проценты по договору займа (без НДС);
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– 20 000 руб. – получены проценты по договору займа;
в июне
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 58-3
– 1 000 000 руб. – возвращены заемные средства.
Если вам невыгодно применять эту льготу, вы можете от нее отказаться.
НДС платится при предоставлении займа в натуральной форме, к теме настоящей консультации это отношения не имеет.
Комиссия за выдачу кредита
Получаемые заимодавцем от заемщика суммы комиссии за предоставление займа и за пользование лимитом кредитной линии не облагаются НДС. К такому выводу пришел Минфин в письме от 1 марта 2017 г. № 03-07-11/11467.
Свою позицию чиновники обосновали так. Налоговая база по НДС увеличивается на суммы, связанные с оплатой реализованных товаров, работ или услуг (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). Но с оговоркой, что это правило не применяется в отношении операций по реализации товаров (работ, услуг), не облагаемых НДС.
Суммы комиссий за выдачу займа и пользование кредитным лимитом являются, по сути, денежными суммами, связанными с оплатой услуг по предоставлению денежного займа, пояснили финансисты. Следовательно, суммы комиссий за выдачу займа и пользование лимитом кредитной линии не облагаются НДС.
Погашение займа по соглашению об отступном:
По мнению судей, поскольку операции по предоставлению займа не облагаются НДС, то передача имущества в погашение займа по соглашению об отступном, также не облагается этим налогом (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23 июня 2016 г. № Ф09-5977/16 по делу № А50-20135/2015).
Суть спора в следующем. Компания-заемщик получила от компании-займодавца денежный заем по договорам займа. Во исполнение своих обязательств перед займодавцем в соответствии с заключенным соглашением об отступном компания-заемщик передала недвижимое имущество (растворо-бетонный узел, двухэтажное здание-склад заполнителей, трехэтажное кирпичное здание-административно-бытовой корпус, земельный участок). Также организация-заемщик выставила в адрес компании-займодавца счета-фактуры без выделения НДС.
Налоговая инспекция повела камеральную проверку декларации по НДС компании-заемщика. По окончании проверки налоговики составили акт и вынесли решение, согласно которому доначислили НДС компании, начислили пени и штраф.
Основанием для вынесения такого решения послужил вывод налоговой инспекции о том, что компания-заемщик должна была начислить НДС на стоимость переданного недвижимого имущества. Поскольку передача заемщиком займодавцу имущества в качестве отступного взамен исполнения обязательств по возврату займа облагается НДС.
Однако компания не согласилась с решением инспекции и обратилась в суд. Суды первой и апелляционной инстанции сделали вывод о том, что поскольку операции займа не облагаются НДС, значит, передача имущества по соглашению об отступном, прекращающего заемные обязательства, также не облагается НДС.
Отменяя решение инспекции, арбитры рассуждали так. Согласно статье 409 Гражданского кодекса по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного: уплатой денег, передачей имущества и др.
В соответствии с подпунктом 15 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса не облагаются НДС операции займа в денежной форме. При этом из содержания главы 21 Налогового кодекса не следует, что освобождение от НДС операций по возврату займа возможно только в случае, если заем возвращен денежными средствами.
Судьи кассационной инстанции также сочли выводы ИФНС незаконными. В постановлении по оспариваемому делу они указали, что при подписании соглашения о предоставлении отступного обязательство по договору займа прекращается путем передачи имущества должника кредитору. То есть, в обмен на денежные средства в собственность кредитора передается имущество. Поскольку операции займа налогообложению не подлежат, следовательно, передача имущества по соглашению об отступном, прекращающего обязательства по договору займа, также не подлежит налогообложению.
Прошу обратить внимание на следующий аспект:
настоящая консультация предоставлена на 15.08.2022 г. Основания для выводов с течением времени могут поменяться, поскольку законодательство меняется, ежедневно принимаются различного рода и уровня новые акты и вносятся изменения в действующие.
